تعداد بازدید: ۳۲
تاريخ انتشار: شنبه،۲۵ آذر ۱۳۹۶
ساعت انتشار: ۱۲:۰۲
جانشین «وام» برای رونق بازار مسکن
مهر ماه سال ۹۳ با راه‌اندازی اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در تهران، قالب متفاوت تامین مالی ساخت و سازهای مسکونی -از مسیر بازار سرمایه- طراحی و به‌کار گرفته شد. صندوق زمین و ساختمان، منابع مالی مورد نیاز سازنده‌ها را از طریق مشارکت متقاضیان سرمایه‌گذاری در بازار ملک، تامین می‌کند به‌طوری که بخش قابل توجهی از هزینه ساخت، با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق در بازار سرمایه به متقاضیان، برای سازنده‌ تامین و در پایان پروژه، متناسب با عایدی به‌دست آمده، اصل و سود سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.
به گزارش نامه نیوز این مسیر بورسی، صرف‌نظر از شرایط مقطعی بازار مسکن، برای دو طرف بازار ملک، می‌تواند کاربری داشته باشد. سمت تقاضا، با مشارکت در صندوق به شکل خرید یونیت، به نوعی «سرمایه‌گذار متری» تبدیل می‌شود – ارزش یونیت‌ها کسری از بهای هر مترمربع آپارتمان است- که این مدل خرید در بازار ملک که مدل بهتر از پیش‌خرید محسوب می‌شود به متقاضیان اجازه می‌دهد به تناسب میزان نقدینگی در اختیار خود وارد بازار مسکن شوند و در طول زمان،‌ با خرید یونیت بیشتر، هم ارزش دارایی خود را به تناسب افزایش قیمت‌ها تقویت ‌کنند و هم اینکه گام به گام به خرید یک واحد مسکونی نزدیک ‌شوند.
سمت عرضه نیز به‌واسطه خرید یونیت‌ها توسط متقاضیان، به منابع مالی مورد نیاز برای ساخت دست پیدا می‌کند. با این حال، این صندوق‌ها به رغم این ویژگی، تاکنون مورد استقبال نبوده‌اند.بررسی‌ میزان استقبال از صندوق زمین و ساختمان در این مدت نشان می‌دهد: به رغم تنگنای شدید اعتباری در مسیر پرداخت وام ساخت طی سه سال گذشته، از حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شده در کشور، تنها تامین مالی ساخت حدود یک هزار واحد، از مسیر راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان انجام شده است.
امروز اولین محصول تامین مالی بورسی پروژه‌های ساختمانی با بهره‌برداری از یک پروژه مسکونی به ثمر می‌نشیند.نتایج این بررسی درباره آنچه باعث شده «سهم صندوق زمین و ساختمان» از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی در حد ناچیز ۱/ ۰ درصد کل ساخت و سازها خلاصه شود،‌ حاکی است: تاکنون دو چالش مقابل دو دسته بازیگر صندوق زمین و ساختمان، جلوی رونق مسکن با این پل بورسی را گرفته بود.
طی این سال‌‌ها، سهم وام‌های بانکی از تامین مالی پروژه‌های ساختمانی، حدود ۳۰ درصد ساخت و سازهای سالانه بوده است با این حال، به رغم برتری‌های مسیر بورسی تامین مالی این نوع پروژه‌ها در مقایسه با مسیر سنتی اخذ وام ساخت، تفاوت فاحش در «سهم»‌ها، از وجود دست‌انداز در مسیر بهتر، حکایت دارد.دو چالش استفاده از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان، شامل «آفت رکود مسکن طی سه سال اخیر» و همچنین «شروط تعیین شده برای پروژه‌های مشمول راه‌اندازی صندوق» بوده است.
در سال‌های «رکود مسکن» که درست از اواسط سال ۹۳ –همزمان با صدور مجوز‌های بالادست برای تاسیس و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان- به شکل محسوس و گسترده در بازار ملک حاکم شد، تحت تاثیر فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت واقعی آپارتمان، چشم‌انداز نرخ بازدهی در این بازار برای تقاضای سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها،‌ قابل قبول و جذاب ارزیابی نشد به‌خصوص آنکه در همین فاصله زمانی، ریسک بالای سرمایه‌گذاری در این بخش در مقایسه با سود بالا و تضمین شده در بازارهایی همچون بازار پول، اوراق مشارکت و حتی بازدهی مناسب در بازارهایی با شرایط سفته‌بازی از جمله ارز و سکه، باعث عدم استقبال مناسب از سمت تقاضا برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان شد و در نتیجه، سمت عرضه (سازنده‌ها) و نهادهای واسط در بازار سرمایه، با دریافت چنین سیگنالی، راه‌اندازی گسترده این نوع صندوق‌ها را از اولویت خارج کردند.
اثر منفی رکود مسکن بر جذابیت صندوق زمین و ساختمان در آمارهای رسمی قابل ردیابی است. طی سه سال گذشته، متوسط نرخ بازدهی سالانه سرمایه‌گذاری در بازار ملک به لحاظ نوسانات قیمت اسمی مسکن در تهران، کمتر از ۵ درصد بوده است که در مقایسه با نرخ تورم عمومی متوسط ۹ تا ۱۰ درصد در این مدت، مشخص می‌شود ارزش واقعی ملک نه چندان افزایش پیدا نکرده که کاهش یافته است.
با این حال در همین مدت، نرخ بازدهی در برخی بازارها از جمله بازار پول –سپرده‌های بانکی- به مراتب بیشتر از نرخ تورم و بازدهی اسمی بازار ملک بوده است. بنابراین، فضای رکودی بازار ملک، مانع از فراهم شدن شرایط جذاب در سمت متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای خرید مسکن برای خرید یونیت‌های صندوق زمین و ساختمان شد که به دنبال آن، با نبود تقاضای چشمگیر در این بخش، سازنده‌ها و انبوه‌سازان نیز تمایلی به راه‌اندازی صندوق و استفاده از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین مالی ساخت از خود نشان ندادند.
بررسی دومین دلیل ناکامی فعالان بازار ملک در استفاده از مزایا و ظرفیت صندوق زمین و ساختمان مشخص می‌کند: شرایط تعیین شده برای پروژه‌های ساختمانی مجاز به استفاده از این ظرفیت، در عمل با حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای مصرفی در مناطق مختلف شهرها، «ناسازگار» بوده است. مطابق ساختار تعریف شده برای صندوق زمین و ساختمان، فقط پروژه‌هایی که هزینه ساخت آنها –بدون لحاظ قیمت زمین و هزینه صدور پروانه- حداقل ۱۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود، مجازند از این پل در بازار سرمایه استفاده کنند.
در قالب همین شرط، سازنده متقاضی، صرفا بعد از اخذ پروانه ساختمانی و با لحاظ مالکیت کامل و رسمی بر زمین پروژه، می‌تواند برای تاسیس صندوق زمین و ساختمان اقدام کند. شروط تعیین شده به معنای آن است که مسیر بورسی تامین مالی ساخت مسکن، فقط برای پروژه‌های «بزرگ مقیاس» و سازنده‌های متصل به نقدینگی اولیه در حجم قابل توجه، تعریف شده است.
در حالی که در همین شهر تهران طی سال‌های اخیر پروژه‌های مسکونی غالب سازنده‌ها به لحاظ هزینه ساخت، به مراتب کمتر از «کف مجاز برای تاسیس صندوق» بوده و در عین حال، به دلیل روش متعارف ساخت و سازهای مشارکتی در پایتخت و سایر شهرهای بزرگ، سازنده «مالکیت کامل بر زمین» نداشته است یا عرصه پروژه به دلایلی،‌ فاقد سند رسمی تک برگ به نام سازنده بوده است.
کف ریالی هزینه ساخت برای صدور مجوز تاسیس صندوق زمین و ساختمان، در عمل، صرفاً «برج‌سازی»ها را هدف قرار می‌دهد که در شرایط موجود بازار مسکن و همچنین وضعیت زیست محیطی پایتخت از یکسو و نقد جدی دولت و کارشناسان شهری به بلندمرتبه‌سازی آن هم در خلأ ضوابط مخصوص این نوع ساخت و ساز، مشخص می‌شود جامعه مخاطب در این صندوق‌ها باید تغییر پیدا کند و در عین حال امکان استفاده از صندوق برای پروژه‌های با هزینه ساخت کمتر از کف مجاز فراهم بیاید.
بر اساس این گزارش، اگر چه تاکنون، کارنامه بازار مسکن در استفاده موثر و قابل قبول از ظرفیت صندوق زمین و ساختمان فاقد نمره قبولی بوده، اما در مقطع فعلی بازار مسکن، سمت عرضه می‌تواند از یک «فن ساختمانی» برای دور زدن چالش راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان استفاده کند. از طرفی، شرایط اقتصاد مسکن برای ورود سمت تقاضا به صندوق‌ها نیز نسبت به سه سال گذشته مناسب ارزیابی می‌شود.
در حال حاضر، اولویت‌ تعریف شده در بازار مسکن برای عرضه،‌ به لحاظ محدوده مکانی، «بافت‌های فرسوده» است که بر اساس آن، مجموعه شهرداری و متولی بخش مسکن، ساخت و ساز در بافت فرسوده در تیراژ انبوه را هدف قرار داده‌اند. نوعی از ساخت و ساز انبوه البته با متراژ‌های منطبق با الگوی مصرف در بافت فرسوده که به‌عنوان یکی از سه روش طرح مسکن «پیشگام» برای بافت تعریف شده است، می‌تواند به تعریف پروژه‌های ساختمانی مجاز به تاسیس این صندوق‌ها منجر شود.
  در این میان، پایان فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن و در نتیجه پایان کاهش قیمت واقعی ملک در ابتدای رونق معاملات مصرفی در بازار ملک نیز شرایطی را برای متقاضیان به‌وجود آورده که نه تنها نسبت به قبل، «ریسک خرید متری پروژه‌های ساختمانی» برای این گروه، کاهش پیدا کرده که در مقابل، باعث «حفظ ارزش نقدینگی» در برابر تورم عمومی و تورم مسکن خواهد شد.
در بازار معاملات ملک، هنگام رونق و افزایش قیمت، «پیش‌خرید» یک گزینه مناسب برای افرادی که توان مالی کافی برای خرید ندارند، محسوب می‌شود. در این میان، «خرید متری» از مسیر صندوق زمین و ساختمان، برای گروه‌هایی که حتی توان پیش‌خرید را نیز ندارند، مناسب ارزیابی می‌شود.بررسی کارنامه اولین صندوق زمین و ساختمان که مهر سال ۹۳ برای تامین مالی یک پروژه ساختمانی بلندمرتبه در منطقه ۲۲ تهران راه‌اندازی شد حاکی است: در این پروژه، با لحاظ هزینه ساخت،‌ قیمت تمام شده و همچنین قیمت فروش در بازار مسکن، سود کمتر از ۳۰ درصد عاید سرمایه‌گذاران خواهد شد.
قیمت تمام شده پروژه مذکور شامل ۱۴ میلیارد تومان هزینه خرید زمین و بیش‌از ۲۰ میلیارد تومان هزینه ساخت است که متراژ مفید آن کمتر از ۹ هزار متر مربع ارزیابی می‌شود. در این پروژه، کمتر از ۹۰ واحد مسکونی در متراژ‌های ۹۰ تا ۱۶۰ مترمربع ساخته شده است. در صندوق زمین و ساختمان، دارنده یونیت می‌تواند مشروط به برابر شدن اصل و سود مبلغ سرمایه‌گذاری خود با ارزش یک واحد مسکونی، در پایان،‌ صاحب یک واحد شود.
منبع: اقتصادنیوز var clickyab_ad = clickyab_ad || []; clickyab_ad['id'] = 9951492947134 ; clickyab_ad['domain'] = 'namehnews.
ir'; clickyab_ad['slot'] = 48151039492; clickyab_ad['width'] = 728; clickyab_ad['height'] = 90; clickyab_ad['responsive'] = 'true' ; clickyab_ad['effect'] = "";

کد خبر: 928493  |  مشاهده خبر در منبع اصلی: نامه
گردآوری اخبار بوسیله ربات جستجوگر پارست
راجع به ربات پارست بیشتر بدانید
به اشتراک بگذارید

آخرین خبرهای اقتصادي

ظرفیت ورزشگاه آزادی برای تماشای بازی ایران و پرتغال تکمیل شد اقتصاد ایران آنلاین  ۸ دقیقه پیش

ظرفیت ورزشگاه آزادی برای تماشای بازی ایران و پرتغال تکمیل شدبه گزارش عصر دوشنبه استانداری تهران، حمیدرضاگودرزی در جلسه کمیسیون ورزشی استان مستقر در ورزشگاه آزادی گفت: بر اساس آمار مدیران سامانه سینما تیکت ظرفیت فروش بلیت این ورزشگاه تکمیل شده است. به گزارش ایرنا شهروندان برای تماشای این دیدار می...

سقوط قیمت دلار و سکه همچنان ادامه دارد +جدول اقتصاد ایران آنلاین  ۸ دقیقه پیش

دلار و سکه از صبح امروز 4 تیرماه 97 نسبت به روز گذشته با کاهش چشمگیر قیمت مواجه شدند. دولت تا ساعاتی دیگر لیست شرکت هایی که ارز دولتی برای واردات گرفته اند را منتشر می کند.          ...

ظرفیت ورزشگاه آزادی تکمیل شد اکو فارس  ۹ دقیقه پیش

به گزارش عصر دوشنبه استانداری تهران، حمیدرضاگودرزی در جلسه کمیسیون ورزشی استان مستقر در ورزشگاه آزادی گفت: بر اساس آمار مدیران سامانه سینما تیکت ظرفیت فروش بلیت این ورزشگاه تکمیل شده است. به گزارش ایرنا شهروندان برای تماشای این دیدار می توانند با در دست داشتن بلیت به ورزشگاه آزادی مراجعه کنند و قیمت...

بازاری که بعد از 40 سال ناآرام و تعطیل شد/ امروز در بازار بزرگ تهران چه گذشت؟ چرا کرکره‌ها... آفتاب نیوز  ۱۹ دقیقه پیش

آفتاب‌‌نیوز : گزارش‌ها از وضعیت امروز بازار بزرگ تهران حاکی از آن است که برخی از فروشندگان پوشاک، پارچه  و طلا در اعتراض به نوسانات بازار ارز فعالیت خود را متوقف کردند.به گزارش آفتاب‌نیوز، براساس گزارش خبرگزاری ایسنا، حضور این افراد در خیابان اصلی بازار (خیابان ۱۵ خرداد) ایجاد ازدحام کرده است....

قتل پسر ۲۱ ساله با ضربات چاقو در مغازه صبا ایران  ۲۱ دقیقه پیش

دقایقی بعد از اعلام این خبر بازپرس ویژه قتل پایتخت به همراه اکیپ تشخیص هویت آگاهی و کارشناسان پزشکی قانونی در صحنه جرم حاضر شده و مشغول تحقیقات درباره این پرونده شدند. کارآگاهان در بررسی‌های اولیه سراغ صاحب مغازه رفتند که وی در اظهاراتش به مأموران گفت: میلاد از مدتی قبل در مغازه من شروع به کار...

دشمنان دنبال ناآرام کردن فضا و دامن زدن به اعتراضات هستند شبکه ایران  ۲۲ دقیقه پیش

ایران آنلاین / محمدرضا دیانی در نشست خبری امروز خود با خبرنگاران با اشاره به برخی اعتراضات در بازار تهران گفت: اگرچه برخی انتقادات ممکن است در این رابطه مطرح باشد، اما باید توجه داشت که از آنجا که برخی تولیدکنندگان بدهی‌هایی به نظام بانکی داشته و باید حقوق و دستمزد خود را در کنار هزینه‌های...

تشکیل چهار کمیته‌ ویژه حل مشکلات اصناف/آرامش به بازار بر می‌گردد شبکه ایران  ۲۲ دقیقه پیش

ایران آنلاین /در جلسه عصر امروز با نمایندگان اتحادیه های صنفی با دستور شریعتمداری وزیر صنعت، معدن و تجارت مقرر شد تا 4 کمیته متشکل از نمایندگان اصناف برای بررسی و حل مشکلات پیش روی بازاریان و اصناف تشکیل شود و تمامی واحدهای دریافت کننده ارز 4200 تومانی از مرحله تخصیص تا عرضه مورد نظارت جدی قرار بگیرند. در...

رییس ستاد مبارزه با قاچاق: اعلام صرافی‌های گران‌فروش به مصلحت نیست پول نیوز  ۲۸ دقیقه پیش

پول‌نیوز - رییس ستاد مبارزه با قاچاق کالا و ارز گفت: بنا به دستور ریاست جمهوری، ستاد از زمان ایجاد وضعیت جدید در بازار ارز، بر مبارزه و مقابله با قاچاق ارز متمرکز شده است، اما این‌که بخواهیم مشخصات صرافی‌هایی که دلار گران‌تر می‌فروشند را اعلام کنیم از نظر سازمانی به مصلحت نیست. اما این افراد وجود دارند...

اخذ مالیات از خرید و فروش ۵ هزار دلار به بالا بورس نیوز  ۲۸ دقیقه پیش

به گزارش بورس نیوز، کامل تقوی نژاد رئیس کل سازمان امور مالیاتی گفت: هر فرد حقیقی ایرانی در داخل و خارج از کشور بابت هر فعالیتی باید مالیات پرداخت کند. کسانی هم که اقدام به خرید و فروش سکه و ارز نموده اند تا خرداد ماه آینده فرصت ارائه اظهارنامه مالیاتی دارند با در نظر گرفتن زمان یکساله ای که این میان...

ارسال برای دوستان

پخش اخبار زنده